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Arrendamientos de inmuebles en Renta

 

Los rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles (viviendas y locales) constituyen para el arrendador un rendimiento del capital inmobiliario, salvo que se realice como actividad económica (y para ello debe existir como mínimo una persona empleada a jornada completa).

La tributación por IRPF de esos rendimientos corresponde al propietario (o al titular del usufructo) y los ingresos brutos a tener en cuenta son las cantidades que por todos los conceptos se reciba o se tenga derecho a percibir, excluyendo el IVA.

No hay que olvidar que los rendimientos del capital inmobiliario se presumen retribuidos, salvo prueba en contrario, por el valor normal en el mercado de los mismos, salvo que se trate de un arrendamiento a familiares hasta el tercer grado de consanguinidad, entonces el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada derivada de dicho inmueble (1,1% del valor catastral del inmueble si ha sido revisado, o el 2 % si no ha sido revisado).

Para determinar el rendimiento neto del alquiler,  pueden deducirse de los ingresos todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble. Por tanto,  serán deducibles:

  • Los gastos de reparación y conservación del inmueble, los intereses soportados en la adquisición o mejora del inmueble. Estos gastos e intereses, no deben superar el importe de los ingresos íntegros obtenidos, de superarlos, dicha cuantía podrá ser deducible en los siguientes cuatro años.
  • Los tributos,cargas y tasas, así como los servicios personales prestados por terceros.
  • Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble, que será el 3% del mayor de los importes del valor catastral o del valor de adquisición (en ambos casos, habiendo descontado el valor del suelo).

Una vez minorados los ingresos íntegros del alquiler con los gastos deducibles, se obtiene el rendimiento neto:

  • En el supuesto de viviendas, se tributará por el 40% de dicho rendimiento neto,  dada la reducción del 60% que existe para dichos rendimientos.
  • En el resto de inmuebles se tributará por el 100% de dicho rendimiento neto, y se integrará en la base imponible general del contribuyente.

Ejemplo clarificador:

Contribuyente con una base imponible de 15.000 €,  por consiguiente tributa al 24 %,  tiene un piso alquilado con unos ingresos brutos de 600 € mensuales y unos gastos soportados durante el año de 500 € en la reparación de un caldera, 400 € de pintura por daños de humedad, 700 € al mes de hipoteca  por la adquisición del piso  (de los cuales 200 € son intereses), 300 € de IBI al año, 100 € de basura al año, 50 € mensuales de gastos de comunidad, 200 € anuales del seguro de la vivienda y 120 € anuales del administrador de fincas que gestiona el arrendamiento. Esta vivienda tiene un valor catastral de 100.000 € (40% corresponde al valor de construcción) y un valor de adquisición incluyendo gastos de 150.000€.

INGRESOS ÍNTEGROS: 600 x 12 7.200 €

Gastos:

·         Reparación, conservación e intereses:

500 + 400 + (200 x12)

·         Otros gastos deducibles:

300 + 100 + (50 x 12) + 200 + 120

·         Amortización

3% de 60.000 ( 40% de 150.000)

GASTOS TOTALES

 

 

3.300 €

 

1.320 €

 

1800 €

6.420 €

Rendimiento Neto a tributar:

40% (7.200 € – 6.420 €)

 

312 €

Coste en Renta del alquiler de la vivienda:

24% de 312 €

 

75 €

Coste en Renta del piso si estuviera vacío:

24% del 1,1% de 100.000 €

 

264 €

 

De este ejemplo se desprende que en multitud de ocasiones, y gracias a la reducción del 60% del rendimiento neto del alquiler de una vivienda, resulta fiscalmente mas beneficioso tener la vivienda arrendada que vacía y pagar por imputación de rentas. Incluso, en este caso, si no existiera el préstamo hipotecario de la adquisición y tuviéramos que tributar por los 2.400 € de los intereses, tendríamos un rendimiento neto de 312 € más el  40% de 2.400 €, es decir,  tendriamos que tributar por 1.124 €, con lo cual habría un coste en renta de 269 € (24% de 1.124 €), que se equipararía  al coste en renta de tenerlo vacío (264 €).

 


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