La transmisión de inmuebles en renta

Cálculo del límite de rentas anuales de 8000 euros

Cuando se produce la transmisión de un inmueble (venta, donación, extinción de condominio, permuta …) se produce una ganancia o pérdida patrimonial que debe reflejarse en la declaración de la renta del ejercicio en el que se produce y tributar por dicha ganancia o pérdida patrimonial.

Esa ganancia o pérdida patrimonial viene motivada por la diferencia entre el valor de adquisición (compra o adquisición) y el valor de transmisión (venta o transmisión).

Valor de adquisición

El valor de adquisición viene dado en primer lugar por el precio establecido en la escritura de adquisición del inmueble (escritura de compraventa, de donación, de extinción de condominio, de permuta, de declaración de obra nueva …)

A ese precio hay que añadirle los gastos y tributos soportados en la adquisición, como puede ser el ITP o IVA, gastos de notaría, registro, aranceles, impuestos sobres sucesiones, impuesto sobre donaciones o cualquier otro gasto necesario para la obtención del inmueble.

Además, habrá que añadir, al precio de adquisición, los gastos o tributos soportados, las obras de mejora e inversiones (que no los gastos de conservación y reparación), así, se podrán añadir los gastos con motivo de la construcción de una piscina, un cerramiento, una reforma integral… todo lo que suponga un aumento de la superficie del inmueble o un aumento de su habitabilidad (no los gastos de mantenimiento o conservación como sería pintar o la reparación de averías o sustituciones de elementos del inmueble como electrodomésticos, etc.)

Por último, el precio de adquisición aumentado en los gastos y tributos y en las inversiones y obras de mejora, debe minorarse en las amortizaciones que hemos realizado de dicho inmueble durante el periodo que estuvo arrendado, si es el caso.

Valor de transmisión

El valor de transmisión está constituido por el precio de transmisión, que coincidirá con el precio de venta indicado en la escritura de compraventa, donación, permuta, extinción de condominio…

Ese precio de transmisión debe ser minorado en los gastos soportados en la transmisión como son los gastos en la intermediación de la venta (fincas o API) y los tributos soportados en la transmisión como la plusvalía municipal (que en el caso de pérdida patrimonial no se genera).

Ganancia o pérdida patrimonial

Como hemos indicado la ganancia o pérdida patrimonial proviene de la deferencia entre el valor de trasmisión (precio de trasmisión – gastos o tributos) y el valor de adquisición (precio adquisición + gastos o tributos + inversiones o mejores – amortizaciones).

Y será por esa ganancia o pérdida patrimonial por la que se deba tributar en el ejercicio en que se produzca la transmisión en función de la escala de tributación vigente en ese momento. Ahora bien, hay situaciones excepcionales que tienen un trato distinto en la tributación de dicha ganancia o pérdida patrimonial:

1. Transmisión de la vivienda habitual de mayores de 65 años o dependencia severa o gran dependencia:

En el supuesto de trasmisión de la vivienda habitual (venta, donación etc.) se produce la exención en renta de dicha ganancia patrimonial sin necesidad de recurrir a la reinversión en vivienda habitual.

2. Transmisión de inmueble por mayor de 65 años y constitución de una renta vitalicia

Quedan exentas de gravamen las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de elementos patrimoniales por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se destine a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor.

3. Exención parcial para transmisiones de inmuebles adquiridos entre el 12 de mayo del 2012 y el final de dicho año:

En el supuesto de transmisión de inmuebles adquiridos entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre, ambos del 2012, la ganancia patrimonial producida únicamente tributará al 50% de las ganancias producidas, salvo que la transmisión se produzca entre familiares.

4. Coeficientes de abatimiento:

Para la ganancia patrimonial producida por transmisión de inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre del 1994 se establecen unas reducciones para las ventas inferiores a 400.000 €.

5. Exención por reinversión en vivienda habitual:

La ganancia patrimonial producida por la venta de la vivienda habitual queda exenta de tributación cuando la totalidad de lo obtenido por la venta de dicha vivienda habitual (una vez descontado gastos e hipoteca pendiente de amortizar) se reinvierte en la compra de una nueva vivienda que se destina a vivienda habitual. En el supuesto de no reinvertir la totalidad de lo obtenido en la venta, se tributará por la parte proporcional correspondiente de la ganancia patrimonial obtenida.

Para considerar realizada la reinversión se tendrá en cuenta la totalidad del valor de adquisición de la nueva vivienda con independencia de si su importe ha sido satisfecho o financiado y si dicho valor de adquisición de la nueva es igual o superior al compromiso de reinversión, la reinversión será total. En caso contrario será parcial.

Ejemplo clarificador:

Venta de vivienda habitual por importe de 200.000 € y unos gastos en un agente inmobiliario que ha intermediado de 6.000 € y una plusvalía municipal por incremento del valor del terreno de 4.000 €.

Esta vivienda fue adquirida 10 años antes por importe de 100.000 €, se soportaron gastos notariales, actos jurídicos documentados, IVA, y aranceles por importe de 15.000 €; para sufragarlo, se solicitó un préstamo hipotecario de 75.000 € de los cuales quedan pendientes de amortizar en el momento de la venta 50.000 € que se cancelan en ese acto. Hace 5 años se hicieron unas mejoras en la vivienda por importe de 30.000 € para sustituir unas vigas por aluminosis.

Con el dinero obtenido en la venta, se adquiere una nueva vivienda destinada a ser la habitual por importe de 120.000 € y unos gastos de adquisición por notaría, tasas, aranceles actos jurídicos documentados e IVA de 15.000 €.

Valor de adquisición= Precio de compra + gastos + mejoras – amortizaciones

Valor de adquisición= 100.000 + 15.000 + 30.000 – 0 (no ha estado arrendado) = 145.000 €

Valor de transmisión= Precio de venta – gastos -tributos

Valor de transmisión= 200.000 – 6.000 – 4.000 = 190.000 €

Ganancia Patrimonial= Valor de transmisión – Valor de adquisición

Ganancia patrimonial= 190.000 – 145.000 = 45.000 €

Cantidad susceptible de reinversión = Precio venta – Gastos – Tributos – Hipoteca Pte. cancelada

Cantidad susceptible de reinversión = 200.000 – 6.000 – 4.000 – 50.000 = 140.000

Cantidad reinvertida= Valor de adquisición nueva vivienda

Cantidad reinvertida= 120.000 + 15.000 = 135.000

En este supuesto se han reinvertido 135.000 € en la compra de la nueva vivienda y el importe susceptible de reinversión era de 140.000 €, con lo cual hemos reinvertido el 96,43 %, y, por tanto, de la ganancia obtenida de 45.000 € quedará exento de tributación por reinversión el importe de 43.393,50 € (96,43% de 45.000 €). Si en la operación de compra de la nueva vivienda por 135.000 € se hubiera utilizado financiación ajena, el resultado hubiera sido el mismo, según la nueva doctrina del Tribunal Supremo.

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